夫55歳、私51歳で初めて住宅（都内の分譲マンション）を購入。
6年後にそのマンションを売却し、2021年12月に神奈川県内の中古マンションに住み替えました。
間もなく訪れるシニア生活のため、アラ還夫婦が行った住み替えのあれこれを記録しました。
今回の記事は、住み替えで重要な「買い先行」と「売り先行」についてです。
買い先行と売り先行
住み替えには、「買い先行」か、「売り先行」か、という問題がつきまといます。
「買い先行」とは新居を先に購入し、引っ越ししてから今まで住んでいた家を売る方法。
対して、「売り先行」とはいま住んでいる家を売ってから、新居を購入する方法。
一般的な話は不動産会社のサイトにありますので、今回はあくまでわが家のケースをご紹介します。
買い先行 わが家の場合
わが家は、「買い」と「売り」をほぼ同時に始めたものの、結果的には「買い先行」になりました。
今回のわが家の住み替えを、時系列に並べてみました。
（住み替えの活動をし始めた初日を、1日目としました。）
| 購入物件 | 売却物件 | |
| 1日目 | 候補地の不動産会社を訪問 | |
| 8日目 | 専任媒介契約を結ぶ | |
| 12日目 | 内見開始 住宅ローンの事前審査を申し込む | |
| 19日目 | 住宅ローンの事前審査が通る | |
| 27日目 | 購入申し込み | |
| 28日目 | 初めての内見者が来る | |
| 33日目 | 本契約 | |
| 36日目 | 住宅ローンの本審査申し込む | |
| 46日目 | 住宅ローンの本審査通る | |
| 47日目 | 引っ越しの見積もり | |
| 65日目 | 申し込みが来る | |
| 75日目 | 本契約 | |
| 81日目 | ローン契約申し込み | |
| 88日目 | 決済、引き渡し | |
| 101日目 | 新居へ引っ越し | |
| 115日目 | 決済、引き渡し |
購入物件は、内見数６部屋目で決定。
売却物件は４組目で、購入者が決定。
「買い先行」になりましたが、引っ越し前に売却が決定したので、「買い先行」のデメリットが少なかったのは大きかったです。
「買い先行」のデメリットとして、
- 「二重ローン」になる（旧居の住宅ローンの残債がある場合）
- 管理費、固定資産税、火災保険などの費用の二重払い
- 資金計画が立てにくい
などが挙げられます。
わが家の場合、１番目の「二重ローン」の期間は１ヶ月間でした。
さらに初回のローン引き落とし日に、売却した代金で一括繰り上げ返済をした（住宅ローン契約の条件でもあった）ので、金利の支払いを圧縮でき、住宅ローンの保証料の返戻金も多かったです。
もちろん、２番目の管理費などの負担も、新居と旧居の二重払いが１ヶ月で済みました。
そして3番目の「資金計画」ですが、わが家は売却価格が決まっていたので頭金や借入金がはっきりしていたので計画はしやすかったです。
ただ、完全な「買い先行」だといま住んでいる家が最終的にいくらで売却できるのか分らないため、「資金計画」を立てるのは難しいはず。
上に挙げたデメリットの他に、「精神的な負担」があります。
「買い先行」になると、「早く売却しなければならない」という気持ちの負担です。わが家は、購入物件が予算オーバーだったのでさらにその負担が大きくなりました。
メリットとしては、条件に合った新居を見つけられること！
「売り先行」だと、今回の物件は見送らざるを得ませんでした。
売り先行だったら？
「売り先行」の場合は、いま住んでいる家の売却代金が決定するので「資金計画」が立てやすくなります。
「買い先行」のように、売り急ぐ必要もなく不本意な値下げもないので、わたし達も「売り先行」であったら今回のような値下げはしなかったはず！
ただ仮住まいが必要なので、賃料のほか、2回の引っ越しがあり余計な資金がかかります。また、我が家のようにペットがいるとペットOKの賃貸を探さなければならず。
さらに、わたし達が苦労した「住みながらの内見」になるので、内見のたびに掃除や片付けの手間があります。
ただ気持ちの余裕はあると思うので、わたしのような小心者には「売り先行」が向いていたかもしれません。
売り買い同時進行
「買い先行」と「売り先行」にはそれぞれメリットとデメリットがあるので、わが家のようにとりあえず「売り買い同時進行」で始める方が多いようです。ただそうしても、結局は「買い先行」か、「売り先行」のどちらかになってしまいます。
となると、買い先行になったわが家にとっては、「買い」と「売り」の間隔をできるだけ短くして、金銭的、精神的な負担を少なくした今回の住み替えは、これで良かったのかもしれません。（と、思いたいです。）
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